首佳投后管理:淺析股權項目的趨勢及工作難點

時間:2021-09-07

Part 1

趨勢

房地產行業作為信托公司和資管公司投資經營的重要領域,具有資金密集、專業性強等天然屬性,為實現預期投資管理目標,需通過專業團隊將投資風險控制在適度的范圍內。而為房地產投資業務服務的首佳投后管理團隊,經過十年發展,已成為房地產項目保駕護航的專家。

近些年來,伴隨著我國經濟轉型、資管監管日趨嚴格、房地產行業調控升級等情況,房地產信托業務所面臨的政策風險、市場風險、資金風險、開發經營風險等風險也不斷上升。自2019年以來,在“房住不炒”的政策定位下,因《關于規范金融企業對地方政府和國有企業投融資行為有關問題的通知》(財金〔2018〕23號)、《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》、三條紅線等種種政策性原因,導致房地產全行業面臨下行壓力,投資風險加大,投資資金總量持續下滑:

截至2021年第二季度,投向房地產業的資金信托余額為2.08萬億元,同比下降16.94%,環比下降4.39%;房地產業信托占比降至13.01%,同比降低1.16%,環比降低0.6%。

與此同時,響應國家宏觀調控政策,全國房價水平呈穩中緩降趨勢:上半年,全國住宅新房成交均價為10,702元/平方米,同比增長9.7%,二季度均價為10,605元/平方米,較一季度的均價10,842元/平方米環比下降2.2%。

在這樣的大環境中,房地產信托項目業務模式轉型速度加快,部分信托項目開始與房地產企業開展股權類業務合作。對于房地產信托項目——尤其是股權類的信托項目,精準嚴密的投后管理工作成為風險控制工作中不可或缺的重要環節。

Part 2

難點

首佳投后管理團隊,從2011年開始,躋身于投后管理業務的大潮。憑借出色的表現贏得客戶和市場的肯定。其業務橫跨債權和股權項目,住宅和商業項目,不良資產及其他項目等。從豐富的項目經驗中總結出股權項目監管難點如下:

股權投后管理工作難點:

難點一:

監管流程的溝通和交底。投后駐場人員進場時,在有條件的情況下,應在委托人的配合下對參與各方進行從合約到流程的完整交底。一般來說,投資項目開發過程中開發商內部人員分工各不相同,且有自己特定的開發流程和流程負責人,為保證投后監管工作有效落地,在有條件的情況下,投后駐場需要從頭到尾完整交底,熟悉整個投資項目的流程及各事項的負責人,減少后期開發溝通成本。

難點二:

抵押物安全性管理。雖然不少信托機構開始與地產企業開展股權合作,很多情況下會作出部分債務性質的安排。此時會存在以委托人為抵押權人的抵押物,抵押物的安全性也成為投后管理的一大重點。為了保證抵押物品的安全性,投后駐場需要定期的前往房地產信息交易中心,進行產權調查,以杜絕風險,保障委托人利益。

難點三:

工程管理。在投資項目開發管理中,開發商的關注點面面俱到,而委托人可能更關注財務、成本、銷售回款等。對于工程,委托人關注較少。但近年來越來越多的投資機構意識到工程管理的重要性,因為工程施工管理決定著整個項目的進度、成本、安全和質量。一個對工期和成本有要求的項目,緊抓工程管理有著重要的意義。以往的債權類項目,工程管理交由開發商管控,投后管理人員僅負責從旁監督即可。但是股權類項目,尤其是存在代建單位的項目,投后監管的重心也需要挪到對工程施工的監管上面來。

難點四:

成本管理。在投資項目開發管理中,成本管理也是投資機構和開發商共同關注的管控難點。成本管理需要關注三個難點:對賭協議、重要招標、動態監控。簽署對賭協議,是控制項目成本的有效手段。投資端的對賭主要是針對五證取得時間、可售面積、去化率、銷售價格、開發建設總成本等進行對賭,開發商觸發對賭(或違約)條件后可按合同約定進行處罰甚至是回購項目公司股權,而開發商是否觸發對賭條件則主要通過投后監管進行確認。重要招標則是對項目的重要工程的招標流程合規合理性的監督,包括總承包工程、公區精裝工程、園林工程、水電工程等,通過在合規的招標流程中比選合格供應商來控制成本。最后,還需要關注動態成本監控,對整個項目開發過程進行監控,確保目標成本、動態成本、結算成本三本合一。

難點五:

未售物業貨值評估方法的確定。從項目進場、監管過程中一直到項目退場,會伴隨著一些未售物業(或抵押物)的貨值評估。這部分物業大多是滯銷物業,包括底商和車位,銷售速度滯后。在評估上,價格不可能參考歷史售價,但如何評估這部分物業,需要投后駐場在投資機構和開發商之間周旋,對物業價格達成一致,避免產生糾紛。

Part 3

結語

股權項目的監管,對于第三方投后監管團隊的專業素養有著更高的要求和標準。首佳顧問投后管理團隊具有誠實守信、積極認真、精通業務的基本特質,能夠通過專業的業務能力和服務至上的工作理念,為每一個客戶提供量身打造的投后監管服務,在確保資金安全的同時,提高委托人的時間效能,控制項目風險,推進項目順利進行。


(注:本文由首佳顧問原創發表,作者:北京評估事業群 業務三部  張明飛。如需轉載請聯系首佳顧問,轉載文章需在文章前寫明作者、公司及轉載來源,違者必究。)

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